Болгария. Малобюджетные инвестиции в недвижимость, доходность 5-7% годовых
Квартиры в комплексах на море в Болгарии давно уже покупают не для инвестиций. Всем известно, что цены на этом рынке не растут, перепродать по той же цене, что квартира покупалась – сложно, на рынке переизбыток предложения, да и сдать не так-то просто, к тому же – только в сезон, сезон короткий, а накладные расходы высокие. ?, хотя рынок давно оправился от кризиса 2008-2009 гг., в последние годы кое-где на побережье стартуют и завершаются успешные новые проекты, покупают квартиры и в них, и на вторичном рынке давно уже не только русские, но активны и сами болгары, а также представители стран Западной Европы – хотя все это так, рынок прибрежной курортной недвижимости образца последних лет – это рынок “для себя”.
Для собственного пользования. После кризиса 2008 года так стало, и ничего с этим покамест сделать нельзя. Но это и хорошо в какой-то степени. Намного хуже, когда сначала цены резко растут, а потом пузырь лопается. Так было в ?спании до кризиса 2008 г. Так было в ОАЭ. Так местами было в Болгарии до кризиса 2008 г., когда в течение нескольких лет цены на курортном рынке строящегося жилья росли на 30% в год. Люди покупали и перепродавали, но в такой ситуации обычно рано или поздно зажигается “стоп”, и последние покупатели остаются с носом. Они и остались – есть люди, некоторых из них я даже знаю лично, которые купили в Болгарии квартиры до кризиса, уже в 2008 г., перед самым падением цен. Тогда они заплатили, скажем, 90 тыс. евро за “трешку” на первой линии, а спустя полгода за нее не давали и 45 тыс. евро. Сейчас дадут 50-60, но не больше. Вот вам и инвестиция.
Я не об этом сейчас, это просто полезно вспомнить – в назидание стремящимся получить 50% годовых из воздуха. Я о здоровой ситуации в сегменте, который всегда был здоровым и чувствовал себя хорошо или относительно хорошо – и в кризисные для экономики в целом моменты в том числе. Это рынок городского жилья. В Болгарии. Обычный рынок обычных городских квартир. Просто в городах, где живут люди. Новые проекты или простая “советская панель” – в Бургасе, скажем. Бургас так же, как и любой крупный город, поделен на районы. Есть подороже, есть подешевле – все зависит от локации. Бургас стоит на море – так что можно купить квартиру на море. Но – что ценно – не в комплексе. Круглый год рядом с вами будут жить соседи – обычные люди, болгары главным образом. О доме будет заботиться управдом или управляющая компания, но при этом не будет, конечно, никаких бассейнов и цветников – мы ведь не в комплексе, мы на обычной улице простого промышленного города. Так вот, слово “промышленный” обозначает не то, что там что-то не так с экологией – после, допустим, жизни в Санкт-Петербурге, в Европе трудно найти место, где было бы по нашим меркам “плохо с экологией”. Слово “промышленный” означает то, что там бьет ключом жизнь, живут и работают люди, имеется множество рабочих мест, что свидетельствует о неплохом состоянии экономики.
Вот возьмем, к примеру, опять тот же Бургас. В городе есть крупный морской порт, железнодорожный вокзал, два автовокзала. Есть химическое производство, терминал Лукойла, какое-то количество предприятий легкой промышленности. Работают производители пищевой продукции. Торговля. Банковский сектор. Строительство. Есть несколько огромных моллов – торгово-развлекательные центры с кинотеатрами, фитнес-центрами и тп, пожалуй, один из них по масштабам сравним с “Мега-Парнас”, петербуржцам так будет понятнее, ну а остальные поменьше. Ну и туристический сектор, конечно, но это уже постольку-поскольку. Здесь, в Бургасе, на протяжении многих лет постоянно реализуется все новые и новые европейские проекты, связанные с развитием городской инфраструктуры. То лет 5 назад перемостили весь центр, попутно поменяв коммуникации. Реновировали морской сад. В этом году активно строят объездную дорогу – так, чтобы со скоростной трассы София-Бургас можно было ехать дальше, на север или на юг вдоль побережья, минуя центр Бургаса и не сбавляя темпа. Говорят, все это делается на деньги ЕС. Но это же неплохо! В общем, город стремительно развиваются. А осуществление всех этих проектов, о которых я только что сказала, и работа всех этих предприятий, требует множества рабочих рук.
Попробуйте в Бургасе в любое время года – без привязки к сезону – снять квартиру сроком на год, при этом чтобы она была неплохая и бюджетная, в среднем или низком сегменте – арендная плата до 200 евро в месяц. Такие квартиры появляются на бесплатных или платных досках в интернете и находят своих съемщиков ровно в течение 1 дня. О чем это говорит? О том, что очень многие хотят жить в Бургасе, потому что там есть рабочие места. Попробуйте сдать квартиру, или лучше дом, в каком-нибудь селе километрах в 30 от Бургаса. Даже со всеми удобствами и по низкой цене. ?скать съемщиков будете год, два… Почему? Потому что никому не надо. В селе нет работы, а ездить 30 километров до Бургаса ни один болгарин не будет.
Это логика рынка. А теперь об инвестициях.
Покупаем квартиру за, скажем, 30-35 тысяч евро в хорошем районе Бургаса. В хорошем районе (если есть вопросы, в каком – обращайтесь, я поясню) в этом бюджете будет студия или гарсоньера. Может быть и с 1 спальней, но это уже нужно выстраивать, как и во всем, систему компромиссов: метраж побольше, но зато подальше от моря, поближе к выезду из города, или дом старой советской постройки, квартира, требующая серьезного ремонта, или первый этаж… Но вот определились. Квартира куплена, ремонт или был, или уже сделан. Эта квартира будет сдаваться про долгосрочному договору аренды (от 1 года) за 150-200 евро в месяц. Никаких накладных расходов нести не придется: счета за воду, ток и отопление оплачивает арендатор, в отличие от ситуации, когда вы сдаете свою квартиру в комплексе на пляже в краткосрочную аренду. Так вот, арендатор оплачивает найм и счета, а вы следите за тем, чтобы это происходило вовремя. Следить может и риэлтор – за вознаграждение, равное 1 месячной плате за найм. Налоги? Налог на недвижимость в Болгарии стоит 0,15% от кадастровой стоимости объекта. В год это получается около 50 евро за небольшую квартиру в городе, за сельский дом – около 10 евро. Такса поддержки? В обычном городском многоквартирном доме ее нет, в отличие от комплекса на курорте. Плата за уборку лестницы, пользование лифтом (если есть) оплачивается нанимателем, а за ее внесением обычно следит старший по подъезду. Что же еще? А, официальные отношения. Честно сказать, 99,9 болгар стараются не декларировать, если они сдают в аренду свои квартиры. Но вы можете оформить отношения официально и платить налог – 10% от прибыли.
?того, в год при стоимости квартиры в 30-35 тыс евро выходит дохода 2000-2500 евро. Просто, прозрачно и гарантированно – не обещаниями, а рынком. В отличие от ситуации со сдачей квартиры в комплексе на берегу, не нужно зависеть от туристического сезона.
Но таких вариантов, если честно, российские риэлторы своим клиентам почти никогда не предлагают. Почему? Потому что нужно очень хорошо ориентироваться на местном рынке недвижимости, хотя бы в масштабах одного отдельно взятого города. Это несколько сложнее, чем продажа от застройщика квартир в прибрежных комплексах. Но те квартиры – это тоже неплохо. Просто это другой сегмент – курортное жилья для себя. А городские квартиры – это и для постоянного проживания, и в первую очередь – инвестиция.
Остались вопросы? Я на связи: lozovskaya@list.ru
