Болгария. Кое-что об обременениях при покупке недвижимости
Уже пару недель в рунете бродят репортажи о пикетах около болгарского посольства в Москве, а перед этим рассылались “письма обманутых покупателей”. Эти покупатели успели зайти и на пару выставок на излете сезона. Ко мне в Петербурге во время Салона зарубежной недвижимости тоже подходил такой человек, кликушески запрограммированный и потому, к сожалению, совершенно неспособный к диалогу.
А о чем речь?
Группа людей делает публичные акции, обращается к общественности и руководству Болгарии и России, в том числе к Бойко Борисову, Владимиру Путину и далее везде. Эти люди объявляют себя пострадавшими от действий некой компании – девелопера, построившего один из курортных комплексов на черноморском побережье. По той информации, которую они распространяют, выходит следующая фабула: купили апартаменты, заложенные в банке, и девелопер-застройщик-продавец обременения после сделки не снял. А теперь банк, в котором заложены апартаменты, выставляет объект на торги. Пришли судебные приставы и попросили освободить квартиры или выкупить их повторно на торгах. ? пострадавшие считают, что вмешательство властей или иных сторонних сил в состоянии исцелить их от этой напасти.
Вообще-то в описанной ситуации нет ничего несправедливого или чудовищного. Скажу больше: похожих историй было немало 2-3 года назад, когда кризис вывел из строя довольно много болгарских компаний, которые не смогли погасить кредиты, в результате чего заложенные в банках комплексы выставлялись на торги. В тех историях пострадавшими были люди, купившие апартаменты в комплексах до кризиса, на ранней стадии строительства. Как известно, по болгарскому законодательству застройщик в процессе строительства может заложить свой комплекс в банк, не спрашивая согласия покупателей, у которых заключены пока еще только предварительные договоры. ? даже не ставя будущих собственников в известность. Этим и опасно, как выяснилось благодаря кризису, покупать апартаменты в недостроенных комплексах: пока вы выплачиваете частями в рассрочку сумму за свою квартиру, а здание благополучно строится, без вашего ведома вашу квартиру могут заложить, а затем обременение не снять. Ну то есть вообще-то обременение, конечно, должны бы снять, но если у застройщика несколько объектов, а денег нет – то могут и не снять. ? вот, когда пробивает час Х, а здание уже достроено, Акт 16 подписан, и у вас на руках уже полноценный Нотариальный договор, вдруг выясняется, что апартаменты заложены. Покупатель может находиться в счастливом неведении, даже имея на руках уже полноценный Нотариальный акт, потому что при его заключении продавец не обязан сообщать об обременениях, если только покупатель об этом сам не спросит. А раньше покупатели не спрашивали, так как в голову не приходило.
Кто в таком случае будет снимать обременение? Покупатель ведь уже рассчитался с продавцом-застройщиком. То есть деньги за квартиру ему отдал. А тот деньги до банка по какой-то причине не донес. ? банк имеет должника-застройщика и имеет в залоге комплекс. ? он выставляет комплекс на торги. В этом случае, по болгарскому, да и по общеевропейскому законодательству, права банка приоритетны. ? его не волнует, что у вас тоже есть на квартиру в этом комплексе полноценный Нотариальный акт и вы уже отдали деньги сполна застройщику.
Пару-тройку лет назад были прецеденты, когда люди вот таким образом выкупали свои квартиры повторно на торгах. ?ли оставались без собственности. Тогда очень много махали кулаками, а после очень много писали букв – разъясняли друг другу на форумах, предостерегали и т. п. Писали и мы немало статей об этом, и каждый раз, консультируя, я обязательно упоминаю этот момент в качестве аргумента против того, чтобы покупать сейчас апартаменты в недостроенных комплексах. Ладно бы, если бы был на рынке дефицит, как в 2007-м: ну не было готового, хоть тресни. Сейчас в Болгарии на побережье готовых квартир, в зданиях с имеющимся Актом 16 – не просто много, а ОЧЕНЬ много. Они не дороже, чем недострой. ? – смысл тогда рисковать?
А теперь внимание. Готовых квартир в достроенных комплексах с Актом 16 (для непосвященных – это как Госкомиссия, т е дом сдан) – много, и среди них очень много заложенных в банк. Но. Если вы покупаете в комплексе, сданном – с Актом 16 – то вы, рассчитавшись сполна, подписываете нормальный Нотариальный акт. ? становитесь ПОЛНОПРАВНЫМ СОБСТВЕНН?КОМ. ? тогда уже никто без вашего ведома оплаченную вами квартиру не заложит. Но только – внимание, момент истины – вам важно до сделки точно знать, заложен ваш комплекс банку или нет. ? если да, то чтобы в момент сделки с вашей квартиры было снято обременение.
Так сейчас и проходят сделки, в том числе при помощи наших болгарских консультантов.
Если же вы покупаете квартиру, зная, что она заложена банку, и при этом в предварительном договоре никак не оговариваете момент снятия обременений, и затем платите все деньги застройщику, и подписываете Нотариальный акт лишь под устные обещания продавца снять ипотеку, то – вы роете себе могилу.
На момент подписания Нотариального акта (то есть на момент превращения покупателя в хозяина) обременения должны быть сняты. ?наче они в тот же момент становятся головной болью хозяина, а не продавца, который хозяином быть в тот же момент перестает. Это значит, что либо вы – по предварительному согласованию – платите деньги за свою квартиру прямо банку, который снимает обременение, либо перечисляете их застройщику, который затем передает их банку, который – правильно, таки снимает обременение. ? только потом к нотариусу.
А теперь еще один момент истины, точнее, моментик. Точнее, даже два.
Первое. В крупных комплексах не всегда просто выделить отдельный апартамент и снять с него обременение. Если застройщик отказывается это сделать – просто не нужно там покупать. Ведь вариантов на рынке сейчас не просто много, а ОЧЕНЬ много.
Второе. Можно ли купить, не зная об обременении? Да, можно. В Болгарии по закону нотариус, удостоверяя сделку купли-продажи, не обязан выяснять, под залогом объект или нет. По закону, об этом должен побеспокоиться покупатель. А если он не беспокоится, стало быть, его все устраивает. Ему же потом и отвечать. Но. Поинтересоваться, а не в залоге ли объект – это так просто! Достаточно попросить у продавца свежую справку из Реестра перед сделкой. Не знаете, как? Возьмите независимого адвоката, это не дороже денег. ?ли грамотного стороннего риэлтора, который за вознаграждение защитит конкретно ваши интересы. Пусть у застройщика есть свой адвокат, свое агентство недвижимости, в котором работают милейшие консультанты. Но если вы чего-то опасаетесь, попробуйте до сделки посоветоваться с независимым специалистом. До, а не после. Где такого найти в Болгарии – это тоже вопрос вопросов, при том что риэлторов в стране, по крайней мере в ее прибрежной части, едва ли не больше, чем взрослого населения. Я только знаю, что обычно кто ищет, тот найдет, а того, кто вникает и задает много вопросов, труднее обвести вокруг пальца.
?менно поэтому я не могу разделить негодование “обманутых покупателей”, которые, как они сами писали в воззвании, “поверили, хотя и знали”. Взрослые люди, а смотришь – и не верится. Болгария – страна, законодательство которой намного прозрачнее, чем в РФ, и намного лучше защищает людей, чем у нас дома. Не так хорошо, как, скажем, во Франции или в Финляндии. Но все-таки. А в остальном приходится включать голову, как бы ни было лень. А вместо этого наши граждане нередко по привычке “включают дурака”.
Если вопросы остались – обращайтесь lozovskaya@list.ru