Дом в Болгарии. Как выбрать?
Российские граждане покупают себе разные дома в болгарских селах. Только с начала 2012 года услугами нашего консультационного центра в Болгарии воспользовался не один десяток соискателей, а сделки купли-продажи домов идут почти каждый месяц. Это не массовый рынок, его объемы не сравнимы с объемами продаж на рынке курортных апартаментов. Но он растет. Пять лет назад были только единичные продажи, теперь уже в течение года, если анализировать данные всех в совокупности болгарских операторов рынка, продажи исчисляются сотнями штук.
Главный вопрос – как такой дом выбрать?
Анализировать ситуацию лично мне помогает опыт жизни в Болгарии, особенно в некурортных местах, длительное общение с местными жителями, знание языка и наличие собственного сельского дома в центре страны.
Самая большая ошибка – это пытаться выбрать будущий дом, изучая предложения на болгарских и российских сайтах, по внешнему облику. Эту ошибку, по крайней мере в самом начале пути, допускают почти 100% соискателей, и даже и мы в свое время не были исключением.
Почему нельзя так делать?
Потому что самое важное – это выбор места и соседей. А для получения адекватной и честной информации об этих двух главных факторах имеет смысл выбрать нормального адекватного консультанта. Таких на рынке, в принципе, не слишком много, но есть.
Какой дом – почти нет разницы, вы все равно перестроите его под себя, если речь идет о недорогой недвижимости.
Вот давайте называть вещи своими именами. Болгария – небогатая страна, и – посмотрите, кто живет в селах? Пенсионеры и цыгане, трудоспособный народ приезжает в свои сельские къщи только на почивку (в выходные и в отпуск), да проведать стариков. Об эту прозу мгновенно разбивается романтика покупки сельского дома. Нет, конечно, это совсем не та деревня, как у нас в российской глубинке, где нередко все совсем заброшено, порушено и пропито. Здесь растят фрукты и овощи, держат овец, ремонтируют церкви и дороги, развивают, как могут, сельское хозяйство там, где есть поля, и экотуризм там, где есть горы и разные природные красоты. Но если вы приехали, навели красоту, вложились в ремонт, обстановку и технику, а потом уехали на зиму в Россию – то кто будет стеречь ваше имущество? СОД – вневедомственная охрана – чуть шаг от областного центра, и ценник – миллион до небес. А зимой в селе цыганам, которые получают пенсию 100 лева (2000 руб/месяц) и перебиваются случайными летними заработками, просто нечего есть, и что остается? Правильно. Какой выход? Решетки и железные двери? Но не от этого ли, случаем, мы уезжаем из России? К тому же, говорят, это не панацея.
? вот, болгары говорят так: поспокойнее – в городе. Та же сельская къща, но в областном центре, где и народу полно, т к есть работа, и присмотр, просто будет стоить не 5 тысяч евро, а 15 тысяч евро. Такая же старинная романтическая каменная, а может быть, кирпичная, развалюха, в которой требуется по-хорошему еще тысяч на 5-10 ремонту, и – станет конфетка с современной начинкой при классическом болгарском облике.
Другой вариант: купите хоть на хуторе, хоть в лесу, можно найти дом под ремонт и за 3 тысячи евро, но – если готовы жить там постоянно. С хозяйством, собакой, автомобилем. То есть если у вас большая семья, кто-то всегда имеет возможность находиться в доме, вы нацелены на получение в Болгарии вида на жительство, имеете постоянный источник дохода в РФ, а может быть, со временем придумается и какой-нибудь болгарский бизнес – тогда да.
Еще нюанс. Часто от соискателей можно услышать такую версию: «мы хотим жить в болгарской деревне и ремонтировать своими руками свой дом, и при этом нам обязательно нужен постоянный хороший скоростной ?нтернет, потому что работаем по удаленке».
Как только вы доезжаете до дешевого села, а это километров 10-15, а иногда и меньше, от областного центра, ?нтернет стремится к нулю. Никаких кабельных сетей уже не предлагают, разве что поставить спутниковую тарелку, да и то большой вопрос. А наши любимые флешки, которые гоняют безлимитку за 10 лева (200 рублей) в месяц, здесь просто не работают: стандарт 3G не дотягивается. ? вот это вырастает в огромную проблему номер один: как человек, работающий по удаленке постоянно и много, я и в собственном доме хлебнула по полной программе, когда обнаружилось, что ни один болгарский оператор не в состоянии мне помочь. В моем случае проблему креативным путем решили, но и то не до конца. В городке же, хоть и самом небольшом, да в любом областном центре, со связью проблем нет никаких: работают и кабельщики, и мобильный ?нтернет с флешки тянет неплохо.
Еще ошибка – попытка найти дом после ремонта, «как бы в хорошем состоянии и пригодный для проживания прямо сейчас».
Почему?
Потому что, покупая дом, отремонтированный или отстроенный на продажу, вы попадаете сразу же на очень большие деньги. Давайте считать.
Сейчас, после падения цен с 2009 по 2011 год, в селах и областных центрах снова появились очень недорогие варианты. В селе можно найти от 3-5 тысяч евро – если в центре или на севере страны (почему? Потому что эти регионы дешевле: центр страны – это далеко от моря, север – румынская граница и бОльшее, чем где-либо, число цыган), а на юге, в более упорядоченном регионе на границе с Турцией, есть варианты от 8 тысяч евро. Три года назад от 7-8 тысяч начинались цены в центре и на севере, на юге – от 12-14 тысяч.
Так вот, вы покупаете какой-то такой дом. В принципе, готовьтесь к тому, что там надо делать все: внутреннюю отделку (начиная от шпаклевки стен после предварительной их очистки до кирпича или камня), внутреннюю разводку воды и канализации, замену электропроводки. Полы. Потолки. Сантехнику. Ну ровно все то, что вы сделаете, если приобретете в Питере, например, квартиру-брежневку, в которой не было ремонта с 70-х годов.
Такие работы по среднему твердому минимуму в Болгарии обойдутся в 5-7 тысяч евро (я говорю о цене работы и материалов совокупно).
Получается: дом в более дешевом регионе обойдется «под ключ» в цену до 10-15 тысяч евро, в более дорогом – до 15-20 тысяч.
А теперь, внимание, вопрос. Вам попадался в риэлторских листингах вариант дома с отличной свежей внутренней отделкой и всеми современными коммуникациями дешевле чем за 25-35 тысяч евро? Мне – нет. Да и то, редкий случай, когда человек делал ремонт качественно и для себя. У меня, например, сейчас есть на примете только один такой дом – за 35 тысяч евро в центре страны, и он того стоит. ? еще есть за 75 тысяч евро – в Малко Тырново, и он тоже того стоит, но это уже несколько иная ценовая реальность.
А чаще же – отстроено для продажи, а это значит самые дешевые материалы и дешевая рабочая сила (цыгане). Переделки встанут в несколько тысяч евро, результат – выброшенные деньги.
Засим прощаюсь и отбываю на 3 дня в горы. Если есть вопросы – болгарский телефон +359 876 597 072 работает постоянно, электропочта lozovskaya@list.ru – начиная с 5 августа.
?скренне ваша,
Юлия Лозовская