www.vd-zr.ru блог главного редактора

не только о зарубежной недвижимости

Skip to: Content | Sidebar | Footer

Риэлтор-зарубежник, или Профтехнологии. Часть 2

25 Июнь, 2012 (15:12) | Новости | By: Юлия Лозовская

Рынок зарубежной недвижимости – так, как его видно с точки зрения российского участника и потребителя – выглядит нынче весьма живым и бойким. Однако, в рядах большинства профессионалов рынка царит совершенно реальное уныние. Почему? Потому что работать на нынешнем рынка, при всей усилившейся в разы активности покупателей, стало в десятки раз труднее, чем до кризиса, плюс конкуренция.

При этом новые компании появляются и появляются на рынке. ? новички пробуют себя в новом ремесле, и риэлторские компании со стажем вдруг открывают отделы по работе с зарубежкой, и зарубежные девелоперы и риэлторы продолжают появляться в наших краях. Одни на смену другим. Процесс ухода и закрытия продолжается, но на смену неудачникам приходят новички.

Почему и как приходят? Складывается впечатление, что без каких-либо маркетинговых стратегий и обоснований, просто наобум. Ну как бы – а почему нет, когда все видят, знают, выводят в исследованиях и обзорах четвертый год подряд одну простую истину: сейчас курортную недвижимость за рубежом покупают едва ли не на 90% русские.

Подчеркиваю, кстати: курортную. Некурортная, в смысле для постоянного проживания или инвестиции, дает немного иную статистику. Русские в этом секторе, конечно же, есть, но не так беспросветно-массово, как среди простых курортных покупок. Все-таки недорогая «дача на море» – в Болгарии или на Кипре – это просто и понятно, намного проще, понятнее и доступнее, чем доходный дом в Германии или, еще похлеще, отель в Эстонии, не говоря уже о бизнесе на Таиланде.

Но ведь и продавать стремятся все в первую очередь вот эту самую простую и понятную, самую популярную вещь, которую еще чуть-чуть – и захочется назвать товаром массового спроса, как чупа-чупс или влажные салфетки: курортную недвижимость среднего ценового диапазона.

Но компаний на рынке слишком много, маркетинговых стратегий нет практически вообще ни у кого, разве у пары-тройки крупных кипрских и болгарских девелоперов, а покупатель слишком избалован повышенным вниманием и готовностью брокеров сплошь и рядом бесплатно на него поработать.

К тому же у нынешних стартаперов совершено почти напрочь отсутствует запас прочности. До 2008 года компании, неудачно стартанувшие, потратившие рекламные бюджеты и не наработавшие сделок, закрывались после года проб и ошибок. В принципе, это в сфере зарубежной недвижимости нормальный срок, для того, чтобы понять, пан или пропал. А если не пропал, то как дальше работать. Сейчас же компании, как правило, приходят на рынок, не имея бюджета даже на то, чтобы поучаствовать полноценно в паре-тройке выставок, не говоря о пробах и ошибках в СМ?. Месяц-другой – а этого срока совершенно недостаточно, чтобы почувствовать рынок, начиная с нуля – и смена декораций. Одни ушли, другие появились. ?ногда те же люди, но под другой вывеской, иногда та же вывеска, но под другим руководством.

Кстати, средства продвижения и рекламные площадки в этой отрасли риэлторского бизнеса настолько разительно отличаются от привычных риэлторам местного, российского рынка схем и механизмов работы, что сбивают с толку не на шутку. Еще бы, мир переворачивается, зарубежка – это же почти зазеркалье: строчки в БН и БКН (привет питерцам) не дают никакого эффекта, выставки – у кого да, а у кого нет, деньги тратятся огромные, в ?нтернете неразбериха, последняя надежда на сарафанное радио, но оно включается после года-двух успешной работы, а откуда взяться успеху, когда все так.

Этим объясняется и редкостное безлюдье на этом рынке специализированных СМ?. Собственно, СМ? на всю Россию всего 2: «Ваш дом за рубежом» и «Хоумс Коллекшн», первый журнал (наш проект) выходит пятый год в СПб, второй в Москве. ? все. На рынке ?нтернет-порталов чуть веселее, но де факто нет ни одного, кто бы держал независимую позицию, занимался анализом тенденций, выступал чисто как площадка и не торговал бы недвижкой сам, ну или через дочерние компании, что по сути все равно.

Число специализированных выставок – если брать СПб и Москву совокупно – в сезон составляет около 10 штук, но на самом деле есть смысл участвовать в паре мероприятий в Москве и в паре в Петербурге. Регионы мимо, несмотря на все их желание проводить что-то интересное, пока – не получается, и смысла траты на поездки и участие ни в Новосибирске, ни в Казани, ни в Сургуте не имеют.

А теперь про самое интересное. Если получить результат на рынке зарубежной недвижимости так непросто, то как выбирать направление для работы – тем из местных риэлторов, кто все-таки хочет попробовать?

Вроде бы с точки зрения здравого смысла ответ на этот вопрос местами очевиден. Но, по наблюдениям, обычно делают иначе.

Если честно, я не припомню случаев, чтобы, назвав страны, недвижимость в которых он продает, стартапер сослался на адекватную причину наподобие места в рейтингах популярности среди российских потребителей или хоть какие-то исследования. Обычно все банально: жена, теща, друзья, ну, так сложилось, потому и торгую греческими виллами  или болгарскими, черногорскими, или еще какими-нибудь метрами. ?ли – нежная любовь к той или иной стране, и отсюда желание продавать в России недвижимость этой страны, даже если она не очень интересна кому бы то ни было.

Нет, раскрутить можно любое направление, ведь и о существовании и нужности в повседневной жизни сникерсов и йогуртов в России тоже когда-то не догадывались, но это дело наживное – нужны только деньги и время.

Обычно все-таки те, кто ближе к сермяжной правде жизни, берутся заниматься Болгарией, Кипром и ?спанией. Чаще всего – не без успеха. Те, у кого устаревшие представления о реальности рынка, или романтики, идущие на поводу у эмоций, принимаются за Чехию, Турцию, Египет, Черногорию, Хорватию. Реальность же такова: в Чехии уже который год мало покупают из-за того, что она перестала давать ВНЖ русским просто за красивые глаза, а моря там нет, да и цены к тому же в кризис особо не упали – вывод налицо. Чешских компаний и так-то было в России на публичных мероприятиях не густо, а теперь и вовсе нет. Черногорию активно сворачивают или уже с вернули многие, кто ее до 2008 года вполне успешно продавал: цены, взлетевшие до небес, так там и остались, плюс известный бардак в правовых взаимоотношениях, плюс сложности местного гостеприимства. Отчасти подобные, отчасти иные причины отпугнули несколько лет назад российских покупателей от рынка Хорватии, результат тот же: компании уже в прошлом году сворачивали или приостанавливали свою деятельность там. В Турции покупают немного, как и раньше, о Египте после прошлогодней зимы до сих пор нет смысла говорить.

Зато с прошлого года те, кто держит руку на пульсе трендов, активно предлагают страны Балтии – именно потому, что их в последнее время активно спрашивают. ? не только спрашивают – покупают. Понятно почему: Латвия уж третий год манит россиян предоставлением ВНЖ по сути за 35 тысяч евро, при том что цены позволяют за эти деньги  нынче купить там едва ли не дворец в провинции, Эстония вообще выдает по всем анализам рост рынка, Литва привлекает дешевизной и бизнес-резидентством.

Остается еще Германия – страна, которая не дает покупателям своей недвижимости никаких преференций, даже мультивизы собственника, но туда неизменно едут зарабатывать и учиться.

?талия, Португалия, Греция, а также Тайланд, Эмираты, Латинская Америка – страны весьма и весьма ограниченного спроса. Держать их в линейке, может быть, и имеет смысл, но рассчитывать провести более одной сделки в году – вряд ли реально.