Осенний разбор полетов,
или кого и зачем мы увидим на осенних выставках зарубежной недвижимости.
Послезавтра в Петербурге начнется форум PROEstate.
Нас – журнал “Ваш дом за рубежом” – там можно будет найти на нашем собственном стенде, все 3 дня. Будем консультировать, отвечать на вопросы коллег, инвесторов и покупателей, участвовать в деловой программе.
Через пару недель после него – летим в Казань, там будет выставка недвижимости, в том числе и зарубежной. Вообще-то это будет первая в истории питерских деловых СМ? вылазка на региональное мероприятие, да с собственными стендом, на котором мы развернем Консультационный центр по зарубежной недвижимости. Потом снова Питер, Москва, потом Новосибирск и Сургут, обратно Москва и обратно Питер, и так до конца осени. Всего 11 специализированных мероприятий по “зарубежке”.
Сейчас покупатели выдают хорошую активность.
Это здорово, значит, и нам будет не скучно эти три месяца – ведь на выставочных площадках придется работать чаще, чем в офисе. Это значит, снова будут подходить и говорить “спасибо за информацию, спасибо за помощь”. Пожалуйста-пожалуйста, мы-то и сами знаем, что действительно старались, чтобы вам помочь.
Но в последний год, а особенно в последние месяцы у меня нарастает ощущение того, что мы прощаемся с привычной ситуацией и с привычными форматами работы.
Дело даже не в том, что страна замерла в ожидании новой волны кризиса или президентских выборов. Дело в чем-то другом.
Об активности покупателей сегодня говорят риэлторы – и те, кто консультирует покупателей “зарубежки” еще здесь, в России, и те, кто непосредственно ведет сделки за рубежом. Правда, не все. Покупают сейчас Болгарии, ?спании, на Кипре, в Германии, в Латвии. Растет поток российских инвесторов-эмигрантов в США. ? наоборот, компании одна за другой закрывают как направление Хорватию. Не очень оптимистично отзываются о Черногории. Туда же Эмираты – сколько бы ни размещали риэлторы и застройщики рекламу, эта страна больше не вызывает живого отклика в кошельках российской публики. Поэтому нет ни рекламы, ни стендов на выставках. Нет и экзотики: в Доминикану или, например, Китай, поиграли 3-4 года назад питерские и московские продавцы – и напрочь забыли об этих направлениях. Нет смысла долго и трудно “будить интерес” в головах потенциальных клиентов, если этого интереса на данный момент нет, а каждая копейка бюджета дорога, потому что и по популярным-то направлениям сделки даются непросто.
Да, покупатели проявляют активность. Но работать с ними становится все сложнее и сложнее. Во-первых, информированость – палка о двух концах, а информированность применительно к российской публике – это вообще не вполне ясное понятие. Во-вторых, высокая конкуренция в сфере предоставления консультационных и риэлторских услуг.
Все было ясно и просто, когда на рынке Петербурга было не набрать и десятка компаний, оказывающих помощь в приобретении недвижимости за рубежом. Это было еще совсем недавно – лет 5-6 назад. Хотя вообще-то сливки собрали те, кто начал работать в этой сфере 10 лет назад. Сегодняшние заработки риэлторов по сравнению с показателями того времени выглядят совсем не интересно. Как говорят профи, “экономика проекта не бьется”. Поэтому мы в последние год-два не слышим об открытии новых компаний, а только – о закрытии направлений.
Но не только в этом дело. Покупатель докризисной поры – это инвестор-пирамидостроитель. Цены росли линейно. Одни покупатели включались в игру сознательно, зарабатывая на том, что вовремя “скидывали” покупки (так делалось в Дубае, Болгарии, ?спании), другие – случайно, т. к. покупали все-таки для себя, для детей и родителей, для отдыха. Но то, что квартира или дом за границей не просто являются галкой в биографии, но и позволяют деньгам, лишним или последним, не суть важно, сохраниться и приумножиться – грело душу всем без исключения.
А вот теперь этого мощного мотива больше нет.
Нет его уже года четыре как, но соотечественники осознали это не сразу. Сначала – в 2007-2008 – покупали по инерции, не осознавая, что следующий год уже не принесет 30% дивидендов.
Потом резко остановились. Не заметить происходящего уже было невозможно, хотя некоторые компании и продолжали агитацию, обещая рост, но – цены в разных странах упали на 30-60%. Стало страшно. В 2009-2010 рынок сбыта зарубежки в РФ встал. Это привело к закрытию и перепрофилированию многих российских и зарубежных риэлторских и девелоперских компаний. Еще бы – полгода-год без сделок, тогда как раньше нормой считалось не меньше 5 сделок в месяц для агента-одиночки, 20-50 – для крупной компании. Я говорю о странах, возглавляющих шорт-лист популярности для российских покупателей: Болгарии, ?спании, Кипре.
? вот в последний год началось “великое возвращение”. Но это совсем не те клиенты и не с теми мотивами, что делали кассу операторам рынка 4-5 лет назад.
?счез и не вернулся мотив выгодности инвестиций – основной мотор российской покупательной способности. Когда риэлторские компании по инерции заявляют семинары по теме “Куда выгодно инвестировать”, я не могу отделаться от ощущения, что нахожусь в центре мультфильма, сшитого из старых еврейских анекдотов. “Куда идет этот трамвай? – А куда вам надо?”
Понятно, что ответа на вопрос “куда” нынче никто не знает, ну то есть совсем. ? в целом это понимают люди, отправляющиеся в Европу, Америку или Азию за покупкой недвижимости. У них сейчас появился иной мотив: “Уехать отсюда”. Но этот новый мотор рынка не обеспечивает ровного движения вперед и все время дает сбои.
Потому что уехать, купив недвижимость, можно далеко не всегда, и часто совсем не туда, куда хочется. ?сключение составляют покупатели со средними и крупными бюджетами, но сколько их в общем потоке? Единицы. А основная масса – клиенты, серьезно переоценивающие ценность своих 30-50 тысяч евро, причем, как правило, это последние деньги. Работать с ними, подбирая им “второй дом в Европе” для отдыха и, еще лучше, для заработка на росте – это одно удовольствие, а вот придумывать вариант вложения, позволяющий покинуть родину – уже совсем иное дело, половине случаев неимоверно сложное, а в половине – бессмысленное и бесперспективное.
Но риэлторы пока не унывают. Все-таки собираются на выставки и конгрессы, и не обходят вниманием наш журнал, который, кстати, остался единственным в России аналитическим печатным изданием о зарубежной недвижимости.
Хотя, если походить по выставкам, видно, как изменилась картина рынка. ?ных уж нет, а те далече. Сжался список стран. Самым заметным стало то, что свои рекламные кампании в России свернули крупные девелоперы с Кипра. Где, например, Pafilia, которая много лет занимала первые рекламные страницы деловых ежемесячников и выступала спонсором всех специализированных выставок, а заодно уж и почти любых начинаний, связанных с темой зарубежки в России? Ее нет – нигде, ни на выставках, ни в рекламе. Это самый яркий уход, который известен всем, так или иначе связанным с темой зарубежки в России, но и других достаточно.
Кипрские девелоперы и риэлторы резко свернули публичную деятельность в России, греки, несмотря на все свои экономические метаморфозы, ушли частично, египетские компании “пока перестали” после событий минувшей зимы. Осталась Болгария, ?спания (в обоих странах сейчас неплохо идут сделки с россиянами), осторожно появляются немцы, который сезон активизируются страны Балтии, и – неожиданно – в Москве и Петербурге все чаще видны эмиграционные эксперты из США. В целом и грубо по акцентам – так.
Посмотрим, и, как говорит моя болгарская подруга, увидим. Но все-таки не покидает ощущение, что уже следующей весной картина рынка сбыта зарубежной недвижимости в России изменится серьезно. ? маркетиногово, и экономически, и политически.
А пока – так.