Зарубежная недвижимость. ?нвестиции или что-то другое?
Слово «инвестиции» применительно к недвижимости за рубежом звучит часто, однако, если хотя бы чуть-чуть вдуматься, то становится очевидно: это понятие здесь используется явно не по делу.
Ведь под инвестицией обычно понимается такое действие с финансами, когда их вкладываешь во что-то с целью получить рано или поздно больше, чем вложил. ?ли вкладываешь с целью получать регулярный доход, который рано или поздно в конечном итоге в совокупном исчислении перекроет сумму первоначально затраченных средств. ?ли так: вкладываешь, получаешь доход, а затем спустя какое-то время имеешь возможность – при желании, конечно – изъять обратно вложенное, и полученная сумма – если только не случится какой-нибудь форс-мажор – будет не меньше начальной. Это упрощенное, но правильное пояснение. Понимаете, о чем я?
Вот, например, есть у человека 1 миллион евро, и он покупает часть какого-нибудь заводика. Начинает участвовать в получении прибыли от работы этого заводика. ?ли покупает ресторан, и все то же самое. ?ли покупает многоквартирный дом, сдает его в аренду, и тоже получает доход.
Может быть и так, что случится кризис, заводик внезапно обанкротится, а квартиры в аренду вообще перестанут пользоваться спросом в той стране мира, но это уже форс-мажор. ?значально-то все было правильно задумано, а от форс-мажоров и потерь в даже тщательно спланированном бизнесе никто не застрахован.
А вот если у человека есть, скажем, только 100 тысяч евро, он во что их может инвестировать? Если применительно к сфере недвижимости за рубежом, то в общем-то ни во что. Он может только купить что-нибудь для себя, но это не будет инвестиция. Это будет просто покупка.
Меж тем, словосочетание «инвестиции в зарубежную недвижимость» очень любят употреблять многие риэлторы, продающие эту самую недвижимость за рубежом. Читаешь, слушаешь, и, честное слово, понимаешь невообразимое: они и в самом деле готовы называть инвестицией любую покупку! С позиции покупателя оно звучит завлекательно: кому-то чудятся в этой формулировке обещания огромных дивидендов, а кому-то – просто иллюзия резкого взлета собственного статуса: надо же, я не просто «человек, который решил купить квартиру в Болгарии», я – инвестор!
Рекомендую приземлиться. На самом деле эти «инвестиции», как правило, так же далеки от понятия инвестиций, как и покупка корзины деликатесов к новогоднему столу.
Это не значит, что покупать недвижимость за рубежом не надо – совсем напротив, надо. Потому что это чудесно во многих отношениях: я еще не встречала человека, который бы купил квартиру или дом в Европе и потом пожалел о содеянном. Однако, совет: чем ближе к реальности будут ваши ожидания от такой покупки, тем счастливее вы будете чувствовать себя в роли обладателя сбывшейся мечты, тем большему числу друзей вы посоветуете сделать такую покупку.
?нвестицией не надо называть покупку квартиры в Болгарии, особенно если эта квартира находится в пляжной зоне, в курортном комплексе: эта покупка не принесет вам дивидендов. Такая квартира не дорожает и не слишком хорошо сдается, да и продать ее в случае чего без потерь будет затруднительно. Такова ситуация сегодняшнего рынка, под словом «сегодняшний» я подразумеваю то что происходит на рынке последние года 3-4 и, скорее всего, еще минимум столько же лет пять будет происходить.
?так, курортная квартира или дом в Болгарии – это не инвестиция, потому что на этой покупке совсем невозможно или почти невозможно заработать.
Если же купить квартиру не “пляжного” типа, а в обычном городском доме, среди болгар, то она будет сдаваться, принося около 5% годовых. Риэлторы, работающие с русскоязычной публикой, правда, не очень активно афишируют такие варианты.
?нвестицией также не надо называть покупку квартиры в ?спании. По той же самой причине, что и в Болгарии. Покупка курортного жилья в ?талии и Греции – тоже не инвестиция, а просто покупка для собственного развлечения.
?нвестицией можно назвать покупку квартиры в Германии, потому что она будет с большей вероятностью сдаваться и приносить 5-6% годовых. Конечно, не всякая квартира и не везде, но шансы велики, а, покупая под сдачу, нужно просто предупредить об этом риэлтора и выбрать соответствующий вариант. Возможно, это будет совсем не та квартира, в которой вы лично хотели бы жить, но вы ведь покупаете не для проживания, а под сдачу, разница может быть велика.
?нвестицией в ряде случаев можно назвать покупку квартиры в Латвии или Эстонии, особенно если это дорогая квартира стоимостью от 200 тысяч евро. Ликвидные варианты сейчас снова стали подрастать в цене, а это хороший знак. Кроме этого, в Риге квартира будет сдаваться и приносить доход. Будет она сдаваться и в провинции, и приносить куда более скромный доход. Но в любом случае доход от сдачи в аренду практически везде не будет превышать 5% от стоимости.
Это вообще нормальный общеевропейский показатель доходности – 5%.
А теперь стоп. Посмотрите вокруг. Вы живете в Петербурге? Квартиру в городе на Неве можно купить, начиная от 2,5 млн. руб. Это приблизительно 60 тысяч евро. Однокомнатная квартира будет сдаваться, где бы она ни находилась в черте города. ? приносить ежемесячно 20 тысяч рублей. Плюс оплата коммунальных услуг. ?того – около 10% доходность.
Комната в Петербурге стоит приблизительно от 1,2 млн. руб. Она будет сдаваться с вероятностью 100%, и приносить ежемесячно 10 тысяч рублей. ?того – 10% доходность.
То же самое касается и более дорогих квартир. Доходность везде получается около 10%.
Так вот, если мысль о покупке недвижимости возникла с привязкой к слову «инвестиция», то инвестировать в недвижимость небольшую сумму как раз имеет смысл сейчас именно в крупных городах РФ. ?нвестиция в зарубежную недвижимость, если у инвестора всего 50 или 100 тысяч евро – это звучит как анекдот. Не стоит идти на поводу у модного термина, честное слово, не стоит.
?ное дело – покупать за границей для себя, для личного проживания и отдыха. Это как раз то, что имеет смысл делать в нынешней ситуации.