Бали. Остров богов, или европеизированная Азия

Теперь им принято считать Индонезию – крупнейший в мире архипелаг из десятков тысяч островов. Самые известные названия Новая Гвинея, Калимантан (Борнео), Суматра, Ява, похоже, пришли к нам из приключенческих романов, прочитанных в юности. Однако подростковые фантазии вполне конвертируются в реальность на самом раскрученном для туристов острове Индонезии – Бали.

Уникальность Индонезии в том, что здесь лето круглый год – нет сезона дождей. Конечно, это привлекает не только туристов, но и инвесторов. «Все острова Индонезии прекрасны и удивительны. Но именно остров Бали, и в частности его юг – полуостров Букит, был некогда выбран правительством для развития туризма. Здесь сосредоточено наибольшее количество туристов и постоянно проживающих иностранцев», – рассказывает Екатерина Седова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Grand Capital Group.

– Преимущество Бали, в основном, состоит в уникальной культуре этого острова и стратегически удобном расположении. «Остров богов» находится всего в одном часе лета от Джакарты, в двух часах от Сингапура и в пяти часах от Сиднея и Гонконга, – считает Маргарита Третьякова, директор по продажам EuroLot Real Estate.

Из-за инфраструктурной развитости острова Бали называют «европеизированной Азией». Здесь по сходной цене есть все, что надо для «райской жизни»: прекрасная природа, доброжелательные местные жители, хороший сервис, множество спа-салонов, разнообразная экскурсионная программа и самые разные развлекательные клубы. Отдельная слава – о ресторанах Бали, которые известны своей кухней (как местной, так и разных стран мира). А если добавить еще, что Бали наиболее безопасный из индонезийских островов, поскольку заслонен от возможных цунами соседями по архипелагу, становится ясно, отчего спрос на недвижимость и землю постоянно увеличивается. Цены, конечно, тоже растут.

Екатерина Седова рассказывает, что россияне недвижимость на Бали покупают как вложение капитала в «плацдарм» для собственного отдыха и сдачи в аренду круглый год. Наибольшим спросом пользуются виллы в среднем диапазоне – $250–450 тысяч. Как правило, такие виллы пользуются большей популярностью и у арендаторов. «В связи с тем, что на Бали уже давно сформировался некий определенный образ тропического отдыха на вилле (так называемый tropical lifestyle), апартаменты пользуются гораздо меньшим спросом», – поясняет Екатерина. Активные покупатели местной недвижимости, подстегивавшие на протяжении последних десяти лет рост цен, – австралийцы, сингапурцы, японцы, корейцы, европейцы (голландцы, французы, итальянцы и т. д.) и россияне. Иностранцев интересует юг Бали – районы Санур, Джимбаран, Нуса Дуа, Семиньяк, Чангу и т. п.

Постоянный рост цен на недвижимость Бали до 2008 года включительно составлял 15–20% годовых, а в наиболее динамично развивающихся районах (полуостров Букит или новое для туризма западное побережье Семиньяк и Оберой) рост доходил до 50–70% в год.

Инвесторы держат марку

«Сейчас, несмотря на мировой финансовый кризис, стоимость курортной недвижимости на Бали остается на высоком уровне, – говорит Маргарита Третьякова. – Это можно объяснить двумя причинами. Первая: на острове нереально получить кредит под покупку недвижимости. Это значит, что владельцы недвижимости приобрели ее за наличные средства, не имеют долгов перед банками и, следовательно, нужды расставаться с объектами при невозможности погасить кредиты. Вторая: остров мал, глобальной застройки здесь не предвидится.

Впрочем, риэлторы все же отмечают небольшое понижение цен в сегменте «эконом». Екатерина Седова объясняет это тем, что кризис отразился на финансовых делах иностранных владельцев недвижимости (например, в Австралии), и у них возникла необходимость срочно продать недвижимость.

Статистических данных за 2009 год пока нет, но, по субъективным ощущениям риэлторов, резких изменений на рынке не происходит. Увеличение интереса к стране косвенно подтверждается данными из другой сферы – туристической: в январе-июне страну посетило 3,56 млн туристов, что на 2,6% выше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года (в большинстве европейских курортных стран нынешний год показал обратную динамику). Соответственно по-прежнему остро востребована недвижимость для аренды, и должен вырасти уровень продаж. По­прежнему самые популярные районы у иностранных покупателей – это Семиньяк, Оберой, Чангу и Букит. Здесь самая дорогая земля на Бали, цена на которую варьируется от $20 тыс. до $50 тыс. за сотку. Иностранные частные инвесторы на Бали в основном приобретают приватные виллы в диапазоне от $500 тыс. до $700 тыс.». Самые активные частные покупатели – это, как правило, люди среднего возраста из Австралии, Франции и Италии. На Бали живет небольшое количество русских экспатриантов, но нет какого-то определенного «русского» района. Что касается русскоговорящих туристов, то они чаще выбирают курортную зону Нуса Дуа.

Правительство Индонезии и местные жители относятся к иностранным инвесторам лояльно. «Любой бизнес – отель, ресторан, магазин, салон, открытый иностранцами, – это рабочие места для местного населения. И все это понимают», – говорит Екатерина Седова. Она считает, что к коммерческим объектам стоит также отнести виллы, которые покупаются не только для отдыха, а под сдачу в аренду.

География покупок

– Бали – это остров со всеми плюсами и минусами островной жизни. Здесь нет городов с небоскребами, а раз нет городов, то нет и понятия городского или загородного жилья, – поясняет местные особенности Екатерина Седова. – Остров поделен на районы, образовавшиеся на месте той или иной деревни. Административный центр Бали – Денпасар можно назвать «городом» в европейском понимании этого слова лишь с большой натяжкой, обозначив его центром нескольких районов вблизи аэропорта – Кута, Легиан, Семиньяк. Кстати, именно здесь наиболее развита развлекательная инфраструктура острова.

Маргарита Третьякова рассказывает о нескольких курортных местах, которые туристы и те, кто желает поселиться здесь на веки вечные, выбирают в зависимости от их образа жизни. Полуостров Букит – это скальные обрывы, где находятся резиденции с прекрасными видами на окрестности. Это излюбленное место серфингистов, молодоженов, а также состоятельных японских туристов. Но на Бали есть и другие, не менее привлекательные места. Например, Мекка гурманов Джимбаран, на золотом песочном пляже которого располагается множество маленьких ресторанчиков. Или другое «райское место» – Нуса Дуа, самая известная и престижная курортная зона на Бали, где находятся роскошные пятизвездочные отели и частные резиденции. Нуса Дуа славится приватными пляжами, первоклассными магазинами и профессиональными полями для гольфа. А Семиньяк и Кута – это самые динамичные и модные, «тусовочные», места на Бали, известные обилием ресторанов, баров, ночных клубов на любой вкус.

Екатерина Седова говорит, что на юге острова цены на жилье наиболее высокие, поскольку хорошо развита инфраструктура (магазины, рестораны, развлекательные центры, клубы, международные школы и медицинские центры). Кроме южной части острова туризм сосредоточен в центре острова (Убуд) и в районах Чандидаса, Ловина. Цены на землю в этих трех районах в несколько раз ниже, чем на юге, ведь на стоимость влияет как удаленность от океана, так и красивый вид. Недвижимость на утесе над океаном, на холме с видом на весь остров пользуется не меньшей популярностью, чем недвижимость вблизи района Семиньяк – центре развлечений и «тусовки». Кризис не оказал сильного воздействия на рынок недвижимости Бали.

Не сесть на рифы

Как и следовало ожидать, дорога «в рай» – не самая легкая. Первая сложность – расстояние. Лететь до Бали примерно 12 часов. Из Москвы можно добираться разными путями: через Сингапур, Гонконг, Токио, Сеул, Бангкок, Амстердам, Ташкент, Франкфурт и Стамбул, а есть и прямой рейс «Трансаэро». Впрочем, наши люди уже привыкли к длительным перелетам и сравнивают их с поездом – 12 часов, это все равно что из Санкт-Петербурга до Минска доехать.

Вторая сложность – запутанное законодательство экзотической страны. Например, до последнего времени землю чаще всего либо брали в аренду, либо приобретали на имя местного жителя – номинанта (номинант не имеет юридических прав распоряжаться недвижимостью). «Самый негативный фактор для иностранного инвестора – необходимость регистрации приобретаемой недвижимости на имя индонезийца», – описывает подробности местной юридической кухни Маргарита Третьякова. По извилистому пути местного законодательства сделка будет оформлена так: иностранец дает номинанту ссуду на приобретение земли, при этом иностранец получает все права пользования и распоряжения землей, а номинант заверяет принадлежность земли иностранцу. Также оформляется ряд других документов, суть которых сводится к тому, что реальный хозяин – иностранец, а номинант никаких сделок с недвижимостью самостоятельно производить не может, зато получает комиссионные от сделок хозяина. После оформления всех бумаг иностранец-собственник и его номинант вписываются в сертификат на землю, который получает иностранец-собственник.

Однако сейчас появилась возможность приобретать недвижимость и иностранным гражданам – соответствующие изменения в жилищном законодательстве были внесены еще в 2004 году. Но об этом до сих пор знают далеко не все интересующиеся недвижимостью Бали.

В 2004 году правительство Индонезии определило два статуса владения и пользования землей – Hak Pakai для физического лица и HGB для юридического (на фирму, зарегистрированную иностранцем на территории Индонезии). Оба этих статуса открываются на имя иностранца (или его фирмы) сроком на 25 лет с обязательной возможностью продления, продажи, дарения, завещания. Получается, что это ни в коем случае не аренда земли на 25 лет, а владение и пользование землей сколь угодно долго с уплатой правительственного сбора каждые 25 лет.

Маргарита Третьякова говорит о третьем варианте – приобретение недвижимости через схему долгосрочной аренды тоже занимает намного меньше времени и денежных затрат, чем приобретение на номинантов. «Длительная аренда полностью законна и безопасна, – согласна Екатерина Седова. – В наиболее популярных районах, таких как Семиньяк, 99% земли можно приобрести только на условии аренды. Но тем не менее возможность приобретения земли иностранцами есть».

Какой бы из путей приобретения недвижимости вы не выбрали, при оформлении сделки обязательным является оформление ее нотариусом именно того района, к которому относится земля, но не возбраняется и даже очень рекомендуется прибегать к услугам независимого юриста или нотариуса, который имеет опыт проведения земельных сделок для иностранцев. Это необходимо для проверки чистоты документов на объект. Что касается затрат на покупку, то услуги номинанта, налоги, юридическое обслуживание – все вместе выльется в 4–5% от стоимости покупки.

Также надо знать, что покупка недвижимости на Бали никак не влияет на получение ПМЖ, но иностранцы обычно и не стремятся получить индонезийское гражданство. Для жизни в стране вполне достаточно визы (социальная, бизнес, рабочая), которая продлевается по мере необходимости. Визовый режим в стране пока весьма либеральный. Однако Екатерина отмечает, что в последнее время увеличился поток иностранцев, и в частности россиян, приезжающих на Бали работать наемными сотрудниками, т. е. претендующими на потенциальные рабочие места местного населения, часто нелегально. В будущем это может привести к более строгому контролю со стороны правительства за легальным трудоустройством или к введению неких квот на въезд иностранных работников. Но пока поток туристов ежегодно только увеличивается, и поэтому рабочих мест хватает всем.