Германия. Рынок растущего позитива

– Правда ли, что недвижимость в Германии снова стала дорожать?

– По прогнозам экспертов, в ближайшие годы стоимость жилья в крупных и средних городах страны будет стремительно повышаться. Тот, кто вкладывает деньги в рынок сейчас, может приумножить свой капитал на 10–15% уже в течение года.

Последние два года стали для Германии рекордными по росту цен на недвижимость. Только за 2012 год стоимость жилья в крупных городах страны, таких как Мюнхен, Кельн, Штутгарт, увеличилась в среднем на 12%. В Мюнхене средняя цена за квадратный метр жилья в новостройках увеличилась с начала прошлого года с 4200 евро до 4800 евро. Это 15%. Та же ситуация наблюдается и в менее крупных городах, таких как Нюрнберг, Вюрцбург, Регенсбург. Если ранее для вторичного рынка недвижимости Нюрнберга 1000 евро за квадратный метр жилья было нормой, то сейчас средняя стоимость уже порядка 1200 евро за «квадрат», и тенденция к росту продолжается.

– Не опасен ли наметившийся рост цен образованием «мыльного пузыря»?

– Рост цен обусловлен дефицитом строительства нового жилья на фоне повышения уровня занятости населения в городах и роста количества нерезидентов, которые инвестируют в объекты недвижимости на территории страны. В ближайшие три года, по прогнозам специалистов компании Feri Euro Rating Services, больше всего вырастет стоимость жилья в Гамбурге (15,7%), за ним следует Мюнхен (11,3%), Дрезден (10,1%), Штутгарт (9,8%), Майнц (9,7%) и Лейпциг (9,6%), а также Франкфурт (8,4%) и Берлин (8%).

Причин формирования подобного тренда несколько. Одна из них – смена настроений в немецком обществе. Согласно исследованию, опубликованному Ассоциацией немецких банков, недвижимость в 2013 году стала для немцев самой желанной инвестицией, опережая банковские депозиты, золото или акции. 46% опрошенных хотели бы приобрести недвижимость. В 2012 году количество желающих вложить деньги в объекты недвижимости было всего 17%. Раньше для жителей Германии приобретение жилья не стояло на первом месте. Большая часть населения не имела собственного жилья. Люди жили в арендованных квартирах до старости и не стремились к покупке. На данном этапе ситуация немного изменилась. Немцы сейчас не только стремятся иметь собственное жилье, но и рассматривают недвижимость как способ сохранения и приумножения капитала. Возможно, на смену приоритетов населения страны влияет ажиотаж, который формируют инвесторы-нерезиденты. На фоне многих развитых стран, которые уже длительный период не могут справиться с экономическими проблемами, Германия для многих частных и институциональных инвесторов кажется островком безопасности. И это действительно так. Германия не только страна с сильной, стабильной экономикой, но и с четким, прозрачным законодательством, благодаря чему можно не опасаться «подводных камней» при инвестировании средств в объекты недвижимости на территории этой страны. При этом на фоне постоянно увеличивающегося спроса существует серьезный дефицит нового строительства.

– Какую доходность дает покупка жилья в Германии для сдачи в аренду?

– Помимо тех, кто делает краткосрочные инвестиции на два-три года с целью купить сейчас, а потом продать подороже, много тех, кто рассчитывает заработать на сдаче недвижимости в аренду. Тем более что на рынке аренды также сложилась для инвесторов благоприятная атмосфера. В ближайшие годы стоимость аренды жилья в Германии будет постоянно дорожать.

Значительнее всего в ближайшие три года аренда вырастет в Гамбурге, примерно на 10,5%, за ним следуют Мюнхен (9,5%), Франкфурт (9,3%) и Берлин (8,2%). Эти цифры относятся к квартирам, постоянно сдающимся внаем. Что касается объектов, которые будут сдаваться впервые, то для них рост цен будет еще более высоким.

Объясню на примере. Стоимость доходного дома на десять квартир в Нюрнберге около миллиона евро. В среднем стоимость аренды одной трех-четырех-комнатной квартиры составляет 450–600 евро в месяц, то есть за одну квартиру можно получать порядка 6000–7200 евро в год, за десять – 60–72 тысячи евро. То есть рентабельность может составить 6–7% в год. Ни один европейский банк не даст вам такие проценты. При этом есть возможность ежегодно возвращать часть налога, а при необходимости продать часть квартир по отдельности, и, заметьте, дороже, чем вы их купили в среднем в 1,5 раза. Если при покупке доходного дома каждая квартира вам обойдется в 100 тысяч евро, то, продавая их по отдельности, можно выручить за них по 140–150 тысяч евро.

– Как купить такой доходный дом?

– Различными способами, в том числе через судебные аукционы, на открытых торгах. В этом случае есть возможность купить этот объект ниже его рыночной стоимости, потому что, как правило, первая цена на торгах заявляется продавцом (чаще всего это банк) в 70% от оценочной стоимости объекта, а иногда и ниже. Если повезет и конкуренция за объект на торгах будет низкой, можно сделать очень удачную покупку. Но нужно учитывать, что предварительно необходимо провести серьезную подготовительную работу. Без помощи профессионала, самостоятельно, это сделать практически невозможно. Естественно, количество таких крупных, рентабельных объектов на рынке ограниченно. Чтобы найти что-то подобное, иногда нужно потратить много времени и сил. Но результат стоит того. Наши клиенты все довольны и возвращаются снова и снова, каждый раз с еще более серьезными заказами.

15.02.2013