Турция: кризис кончился, русские покупают

Несмотря на то, что соединяющая Восток и Запад Турция благодаря своему исключительно удачному географическому положению всегда играла важную роль в мировой истории, для массового иностранного туризма страна открылась сравнительно недавно, лишь в 1990­х годах. Еще позже были приняты законодательные акты, позволяющие иностранным физическим лицам покупать недвижимость на территории Турецкой Республики.

Закон «О порядке приобретения недвижимого имущества иностранными лицами в Турции» был принят в июле 2003 года, затем Конституционный суд Турции дважды приостанавливал его действие, отсылая документ на доработку. Наконец, 7 января 2006 г. вышла новая редакция этого закона (№ 5444), позволяющая иностранным физическим лицам покупать недвижимое имущество на территории страны, ограничивая площадь участка, который может быть продан иностранцу, двадцатью пятью тысячами квадратных метров. Очевидно, что это не дискриминирующее ограничение в случае покупки курортной недвижимости или городских квартир Стамбула, которые, в основном, предпочитают покупать иностранные граждане.

Город двух континентов

Турция – довольно большое по площади государство, омываемое сразу четырьмя морями: Черным, Мраморным, Эгейским и Средиземным. Основная часть страны приходится на юго-западную Азию (Анатолия) и лишь 3% ее территории находятся в юго-восточной Европе. Граница между Европой и Азией проходит через Стамбул, где две части света соединяются мостом через Босфор, называемый самими турками Стамбульский пролив (İstanbul Boğazı). Стамбул, в свою очередь, часто называют «Жемчужиной Босфора» и «Окном Турции на запад», имея в виду его развитую промышленность, торговлю и туризм.

Компания Colliers International приводит средние цены жилых квадратных метров в разных районах «города контрастов», имея в виду лишь комфортабельное жилье (по классификации Colliers – Class A). Картина здесь достаточно неоднородная: самая низкая цена в $1,2 тыс./кв. м зафиксирована в районе Бейликдюзю (Beylikdüzü), а наиболее дорогими районами названы расположенные в европейской части города деловые районы Левент­Маслак (Levent-Maslak) и находящийся неподалеку от них Этилер (Etiler) с ценами $5–8 тыс./кв. м.

В отчете Colliers International за первое полугодие 2010 г. отмечается, что сектор real estate Стамбула, пережив довольно неприятный период за первые два квартала 2009 г., к сегодняшнему дню в основном стабилизировался. Оговариваясь, что рано делать оптимистические прогнозы, аналитики компании, тем не менее, предполагают, что во второй половине текущего года общий положительный тренд турецкой экономики должен отразиться и на ценах стамбульской недвижимости.

Вклад этого почти 17-миллионного мегаполиса в экономику страны трудно переоценить, а тенденции, проявляющиеся на рынке недвижимости этого города, – во многом отражаются на общенациональном рынке. Стамбул – один из основных мировых туристических центров. С января по апрель 2010 г. этот город посетили 1,7 млн иностранных туристов, что составляет 34,8% всех посещений Турции гражданами других государств.

От туризма к инвестициям

В Турции обычно хорошо прослеживается прямая зависимость инвестиционного интереса к рынку недвижимости от иностранной туристической активности. Это подтверждают отчеты международных риэлторских компаний, имеющих отделения в Турции. Цифры, представленные Генеральным директоратом по инвестициям и предпринимательству (General Directorate of Investments and Enterprises) при Министерстве промышленности Турции, позволяют сделать вывод о том, что туристический сектор страны постепенно «оживает». Если за весь 2008 г. страну посетило 26,3 млн иностранных туристов, то в 2009 г. их было 27 млн. За первые четыре месяца текущего года число туристов составило уже 4,9 млн, что на 6,8% превышает соответствующий прошлогодний показатель.

Самыми активными туристами с начала 2010 г. оказались граждане Германии. Россияне – на шестом месте. Однако текущая положительная динамика такова: если на период с января по апрель 2008 г. Турцию посетило 263,7 тыс. россиян, то в следующем году последовал заметный «кризисный» спад – 181,7 тыс., а в 2010 г. количество российских гостей вновь выросло до 224,3 тыс.

Прогрессивные изменения в законодательстве Турции 2003–2006 гг. отразились не только на туризме, объем которого вырос с начала века почти в четыре раза, но и на прочих статистических показателях. Согласно данным Международной ассоциации инвесторов Турции (International Investors Association of Turkey, YASED), количество зарегистрированных в стране компаний с участием иностранного капитала за период 2003–2007 гг. утроилось, достигнув 18 тыс.

Очень близкая динамика наблюдалась в жилищном секторе. В 2003 г. доходы от продажи жилья иностранцам, по данным туристической исследовательской ассоциации (Turizm Arastirmalari Dernegi, TURAD), выразились в $0,998 млрд, в 2004–2005 гг. этот показатель вырос, соответственно, до $1,34 млрд и $1,84 млрд. В 2006–2008 гг. инвестиции в жилищный сектор из-за рубежа достигли $2,9 млрд. Пик кризиса продаж пришелся на февраль 2009 г., когда показатель их объема упал до отметки $96 млн. По информации TURAD, за период с января по август 2009 года доход, полученный от реализации недвижимости иностранцам, составил $1,236 млрд, показав 38%-й спад по отношению к соответствующему прошлогоднему периоду.

Международная ассоциация инвесторов YASED ежеквартально публикует свой отчет, так называемый «Барометр», в котором приводит Investors Expectation Index (IEI), показывающий иностранную инвестиционную активность в Турции. Этот индекс также подтвердил, что I и II кварталы 2009 г. с индексами 57,91 и 59,22 оказались наихудшими из всего исследуемого периода с начала 2002 г. по апрель 2010 г. В первой половине 2009 г. ВВП Турции сократился на 10,5%.

За прошедший годовой период экономические показатели Турецкой Республики заметно улучшились. TurkStat совместно с Таможенным управлением опубликовал цифры внешнего товарооборота, из которых следует, что если сравнивать данные периодов с января по апрель 2009 и 2010 гг., то налицо четкое увеличение как импорта, так и экспорта (соответственно, на 11,3% и 36,56%).

Восточные приемы

Тем не менее, ситуация остается достаточно противоречивой. По данным турецкой статистической службы (Turkish Statistical Institute, TurkStat), в I квартале текущего года количество проданного жилья составило 85 857 единиц, что на 26,1% меньше, чем в предыдущем квартале, и также на 21,1% меньше проданного количества жилых единиц с января по апрель «неблагополучного» начала 2009 г.

Вместе с тем, если обратиться к статистике разрешений на новое строительство, публикуемой TurkStat, то приведенные цифры показывают, что с января по май 2010 г. было выдано 22 897 разрешений на строительство новых зданий, что на 16,5% меньше, чем годом ранее. Однако количество возводимых квадратных метров уменьшилось лишь на 10,3%, а число жилых единиц осталось практически прежним (134 269 против прошлогодних 135 571).

Таким образом, турецкие строители существенно снизили количество возводимых зданий, но оставили неизменным количество квартир, средняя площадь которых уменьшилась на 10% по сравнению с прошлогодними стандартами. Похоже, на турецком рынке первичного жилья имеет место новая тенденция – уменьшение метража жилья и «уплотнение» новоселов за счет увеличения количества квартир в зданиях. По всей видимости, турецкие застройщики, руководствуясь приоритетным направлением спроса, просто увеличивают в своих новых проектах количество единиц эконом-класса.

Тем временем цены турецких метров, не замечая спада продаж, продолжают спокойно повышаться. Исходя из данных Turkey Composite House Sales Price Index, публикуемого сетевым ресурсом Reidin.com, который отражает ценовую динамику средней цены продаж в семи основных турецких городах, сразу после «черного февраля» 2009 г. рынок начал демонстрировать подъем, увеличив сводный индекс за год, прошедший с марта 2009 г., на 6,7%.

По данным Reidin, в мае средние цены на жилье повысились в Стамбуле (0,52%), Анталье (0,50%), Коджаэли (0,45%) и Адане (0,26%). Понижения зарегистрированы в Измире (1,17%), столице Турции Анкаре (0,16%) и Бурсе (0,11%).

Показатели стоимости аренды жилья, согласно тому же источнику, больше всего выросли в Бурсе (1,04%), повысившись также в Измире (0,24%), Анталье (0,23%) Стамбуле (0,22%) и Адане (0,15%). В Коджаэли и Анкаре аренда, напротив, подешевела, соответственно, на 0,10% и 0,04%.

Эксперты из Reidin, кроме прочего, сравнивают доходность недвижимости в перечисленных городах с прибылью от других инвестиционных активов. В мае наибольшую отдачу дали инвестиции в золото (8,94%) и доллары США (3,97%). Вложения в недвижимость основных турецких городов показали месячную рентабельность на уровне 1%. Индекс ISE-100 Стамбульской фондовой биржи (Istanbul Stock Exchange, ISE) упал в мае на 4,54%, курс евро понизился на 2,55%, а индекс потребительских цен – на 0,36%.

Из всего перечисленного также можно сделать вывод, что в мае 2010 г. турецкая недвижимость, учитывая изменения в курсе валют, – для граждан США подешевела на 3,97%, подорожав на 2,55% для покупателей, рассчитывающихся за покупку в евро. Что касается российских граждан, то они здесь оказались в выигрыше: по данным ЦБ РФ, за тот же период курс рубля по отношению к турецкой лире вырос на 1,07%.

«Турецкая Ривьера» и русские покупатели

В Турции в отношении всех иностранных покупателей действует правило «принципа взаимности», по которому недвижимость в стране имеют право покупать лишь граждане тех государств, чьи законы позволяют гражданам Турции приобретать недвижимость на своей территории. В этом смысле россиянам беспокоиться не о чем – поскольку российское законодательство не препятствует турецким гражданам покупать недвижимость в России, то для российских физических и юридических лиц подобное разрешено и в Турции.

Первые крупные инвестиции в турецкую недвижимость со стороны россиян были зарегистрированы в 2004 г., затем их объем ежегодно увеличивался вплоть до «кризисной» осени 2008 г. Тем не менее, несмотря на кризисный спад продаж, россияне были и остаются одними из заметных игроков турецкого рынка. По данным отчета TURAD, опубликованном в 2009 г., российские покупатели недвижимости по количеству сделок оказались на 10 месте, уступив немцам, англичанам, грекам, ирландцам, датчанам, голландцам, австрийцам, норвежцам и бельгийцам.

Основные российские инвестиции приходятся на расположенную на Средиземноморском побережье провинции Анталья «Турецкую Ривьеру». Это – центр туристической индустрии страны. В 2009 г., по данным Земельного регистра и кадастра Турции, количество жилья, приобретенного в собственность иностранными покупателями в этом районе, составило около трети всех совершенных ими сделок.

По словам Анеты Катынсус, владелицы компании SELEN Real Estate Construction Trade (Анталья, Турция), основные иностранные покупатели в регионе – представители Скандинавии из Дании, Норвегии и Финляндии. Они обычно интересуются квартирами на две-три спальных комнаты плюс салон в небольшой, до 500–700 м, удаленности от моря. Чаще всего такие объекты покупают люди пенсионного возраста для постоянного проживания.

На вопрос о минимальном бюджете покупки «приличного» жилья в этом районе Анета Катынсус отвечает, что в престижном городском районе Антальи минимальная цена хорошей квартиры будет не менее €100 тыс. Примерно такая же цена в городе Алания. В пригородах Алании, в частности, в Махмутларе, который считается «городом резиденций», при желании можно купить и за €50 тыс., но есть, конечно, и за €350 тыс.

Если приводить примеры новых квартир в Махмутларе, то за €50 тыс. здесь можно купить апартаменты жилой площадью 105–110 кв. м, в 500–600 м от моря, включающие две спальни плюс салон, две ванных комнаты и два балкона. Во всей квартире – напольное покрытие из плитки, на кухне – мраморная столешница и встроенная мебель. Комплекс таких квартир (от одного до трех блоков) включает автостоянку, садик, бассейн, детский бассейн, беседку для отдыха и барбекю. Сопоставимое по качеству жилье площадью 110–115 кв. м в 250–300 м от моря обойдется в €65–80 тыс.

«Если суммировать все показатели (удаленность от моря, инфраструктура и др.), то к самым дорогим регионам можно отнести Белек (гольф-поля и элитные пятизвездочные отели поддерживают этот образ), Кемер (из­за дороговизны земельных участков под застройку), Каш и Калканы (из-за ограниченного количества земли под застройку и умопомрачительных панорамных видов на море и горы), Геджек (как один из фешенебельных курортов, популярный среди яхтсменов всего мира), Бодрум (благодаря «раскрученности» и Эгейскому побережью, где недвижимость в целом всегда дороже, притом что купальный сезон короче)», – говорит Алена Шкарупета, директор по развитию АН «Эмлак Эстейт».

Русские о русских

«Наша последняя сделка была заключена с российским покупателем, сумма сделки составила €94 000. Недвижимость приобреталась с целью использования ее для отдыха, – рассказывает Мурат Гоков, менеджер отдела продаж и маркетинга Umitli Group. – Наибольшим спросом пользуются квартиры 2+1 (с двумя спальнями). Бюджет €70–120 тыс. Спрос после кризиса практически не изменился, изменился бюджет потенциальных покупателей в меньшую сторону».

В ООО «Элли Эстейт» рассказывают о недавно проданном петербуржцам объекте – вилле в курортном месте Калкан, расположенном между Антальей и Фетхие. Была приобретена полностью меблированная вилла площадью 100 кв. метров стоимостью €130 тыс. Объект был приобретен для сдачи в аренду в сезонное время (с мая по октябрь) и для самостоятельного проживания в остальной период времени.

По данным OOO «Laris Dom», в первой половине текущего года продажи россиянам в Турции упали на 26% по сравнению со второй половиной 2009.

Как говорит Аннета Катынкус, русские, в особенности те из них, кто раньше ориентировался на пентхаусы и виллы, то есть объекты категории суперлюкс, сейчас стали покупать значительно меньше. Убавилось и число тех российских покупателей, которые предпочитали объекты эконом-класса. Причем, если раньше они покупали в основном очень качественное жилье, но с 1 по 4 этажи, так как это обходится дешевле, то теперь большим спросом пользуется «вторичка» или дома с довольно скромной инфраструктурой и ценой до €50 тыс.

«Сделки с недвижимостью Турции достаточно бюджетные. Клиенты не готовы платить большие суммы за недвижимость в данной стране. Среднестатистический бюджет сделок составляет €60–100 тыс. Купить недвижимость в этой стране стремятся в основном клиенты, бюджет которых не позволяет рассматривать европейский рынок. В целом средний бюджет составляет максимум €100 тыс., – комментирует Анастасия Андреева, специалист по продаже зарубежной недвижимости OOO «Laris Dom», – а что касается региона, то наибольшей популярностью у наших соотечественников и европейцев в целом пользуется Алания. Около 80% приобретений недвижимости в Турции иностранцами приходится на Аланию. Она люба как туристам, так и желающим купить недвижимость своими пляжами и морем».

По данным АН «Эмлак Эстейт» (Турция, Анталья), за 2009 год россияне приобрели около 900 объектов недвижимости в Анталийском регионе, это 25% от общего числа продаж. «В большинстве случаев российские покупатели отдают предпочтение Анталии и Алании, как наиболее популярным курортам и довольно оживленным городам с разумными ценами на жилье, куда в дальнейшем можно переехать на постоянное место жительства. Но среди обеспеченной публики сейчас наблюдается тенденция сбежать в какие-то более дикие места Турции и даже в горные деревни, пусть даже недвижимость там будет на порядок дороже», – удивляется Алена Шкарупета. В качестве иллюстрации клиентских предпочтений эксперт рассказывает об одной из последних сделок: «Это была вилла в яхтенном поселке Годжек, недалеко от Фетхие. Наш клиент – профессиональный яхтсмен, для него была важна не только близость к марине, но и окружающая природа плюс необходимо было спокойное место, но важным фактором являлось и наличие инфраструктуры. В итоге удалось найти объект, отвечающий всем требованиям, – виллу с потрясающим видом на море, расположенную в сосновом лесу, стоимостью €360 тыс.».

Эксперты считают, что следующий год принесет начало роста цен в сегменте турецкой курортной недвижимости, а активизация российских покупателей на «Турецкой Ривьере» продолжится.